強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管，既要緊盯房企也要管好銀行
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11月28日，武漢市住房保障和房屋管理局通報(bào)八家房企逃避預(yù)售資金監(jiān)管違規(guī)案例。通報(bào)要求各房地產(chǎn)企業(yè)要以典型案例為戒，嚴(yán)格執(zhí)行武漢市關(guān)于商品房全過(guò)程監(jiān)管、購(gòu)房資格、網(wǎng)簽備案及預(yù)售資金監(jiān)管等相關(guān)工作要求。商品房預(yù)售、現(xiàn)售制度的優(yōu)劣，坊間討論已經(jīng)夠多，而且基本上已達(dá)成共識(shí)。海南省住建廳負(fù)責(zé)人曾經(jīng)坦言，因商品住房實(shí)行預(yù)售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實(shí)、違規(guī)銷(xiāo)售甚至開(kāi)發(fā)商收錢(qián)跑路等一系列問(wèn)題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素，要從根本上杜絕這些問(wèn)題，就必須改革商品住房預(yù)售制度。然而在一定時(shí)期內(nèi)，預(yù)售制度仍有其存在的合理性。更重要的是，預(yù)售制度盡管衍生出了很多弊端，但是要規(guī)避這些弊端，讓問(wèn)題發(fā)生的概率相對(duì)降低，并不是毫無(wú)辦法。其中，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管就是最重要的一環(huán)，因?yàn)檫@是保障項(xiàng)目順利建設(shè)、防止工程爛尾的關(guān)鍵。按照制度設(shè)計(jì)的初衷，地方的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)將會(huì)同銀行對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)施第三方監(jiān)管，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)須將預(yù)售資金存入銀行專(zhuān)用監(jiān)管賬戶(hù)，只能用作本項(xiàng)目建設(shè)，不得隨意支取和使用。根據(jù)這一原則，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)等三部門(mén)于2022年1月聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見(jiàn)》，其中明確，地方采取招標(biāo)形式確定預(yù)售資金監(jiān)管銀行，在預(yù)售資金監(jiān)管額度方面仍由各地的市縣級(jí)城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)根據(jù)項(xiàng)目工程造價(jià)、項(xiàng)目情況等多方面進(jìn)行核定。當(dāng)賬戶(hù)內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由開(kāi)發(fā)商提取自由使用，涉及具體撥付的節(jié)點(diǎn)時(shí)由各地的市縣級(jí)城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)確定。該文件的出臺(tái)對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)的管理有了一個(gè)大的統(tǒng)一方向。值得注意的是，這份文件盡管在涉及資金撥款額度、時(shí)間等問(wèn)題上給地方有關(guān)部門(mén)賦予了靈活性，但從近年的實(shí)踐來(lái)看，各地對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管的力度明顯在增強(qiáng)。事實(shí)是，包括武漢在內(nèi)，廈門(mén)、石家莊、北京等地都于近期出臺(tái)或優(yōu)化了預(yù)售監(jiān)管相關(guān)政策，其中包括提高預(yù)售門(mén)檻、細(xì)化預(yù)售資金監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù)留存額度、入賬流程調(diào)整為先監(jiān)管后網(wǎng)簽等。保交樓就是保民生，各地政府主管部門(mén)嚴(yán)防預(yù)售資金被挪作他用從而造成爛尾，對(duì)商品房預(yù)售監(jiān)管力度趨嚴(yán)在情理之中。在這種情況下，武漢于此時(shí)爆出八家房企逃避預(yù)售資金監(jiān)管的新聞，無(wú)疑值得特別重視。過(guò)去，房企規(guī)避資金監(jiān)管制度的常用伎倆是所謂“體外循環(huán)”，即采用各種辦法要求購(gòu)房者將購(gòu)房款存入非監(jiān)管賬戶(hù)。這次武漢通報(bào)，八家房企“未協(xié)助購(gòu)房人將房?jī)r(jià)款全部直接繳存至預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)，故意采取通過(guò)企業(yè)一般賬戶(hù)直接收取房?jī)r(jià)款方式逃避預(yù)售資金監(jiān)管”，其實(shí)還是舊的套路。并不新鮮的逃避監(jiān)管的辦法居然還在并非小規(guī)模地使用，顯然打擊違規(guī)的力度還是太小。這也是武漢此次僅通報(bào)未處罰受到輿論質(zhì)疑的原因。購(gòu)房款在監(jiān)管賬戶(hù)之外，自然會(huì)導(dǎo)致監(jiān)管失靈，但即使房款在監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)也有被挪用的可能。近日，福州市城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)發(fā)布通報(bào)，上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司福州分行被終止監(jiān)管銀行資格。事件起因于浦發(fā)銀行未履行預(yù)售資金監(jiān)管的法定職責(zé)，在某項(xiàng)目未完成交付及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)首次登記的情況下，且主管部門(mén)已明確告知項(xiàng)目屬于有關(guān)保交樓例會(huì)重點(diǎn)監(jiān)管項(xiàng)目，浦發(fā)銀行福州分行仍擅自劃扣預(yù)售資金3000萬(wàn)元用于歸還貸款。強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管，既要緊盯房企，也要管好銀行。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，商品房預(yù)售制度是到了逐步取消的時(shí)候了。